“居住”也瘋狂

      衣食住行是人們生活的必須，也是國計民生的重要議題。在帝都北京，這個居民多元化的國際化的大都市，居住更是很多人熱議的話題。租房的琢磨交通、地段、房屋狀況；買房的看重升值空間、地理位置、學區與否，價格自不必說，這實實在在關係到個人、家庭的經濟承受能力。

      2020年新頒布的《民法典》中，就規定了“居住權”這一用益物權。乍聽起來，似乎法律終於關注到了人們的居住利益。難道是為了更好地解決承租人與出租人的矛盾？更好地在婚姻或家庭關係破裂時維護非房屋所有權人的居住權益？非也，此居住權僅僅是一種無償為“某人”設定的，占有、使用他人住宅的用益物權。

      居住權脫胎於羅馬法的“人役權”。羅馬法的人役權分為用益權、居住權、使用權和奴隸及家畜使用權。是特定人利用他人所有物的權利。利用他人的所有物的特定人為需役人，以自己所有物供他人利用的人為供役人。人役權與需役人不可分離，是不可讓與的權利。

      我國《民法典》第366條至371條對居住權進行了規範：
第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住 宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設立居住權,當事人應當采用書麵形式訂 立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款:
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期間;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期間屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。

      綜合上述法條，我們能夠總結出居住權的幾大要點：
1. 居住權係一項意定用益物權，即需基於當事人的意思表示設立，如房屋所有權人與居住權人之間訂立書麵居住權合同，或房屋所有人通過遺囑為居住權人設立居住權。

比如，為了照顧年邁的父母而聘請了保姆，相處多年後，長輩過世，但已與其建立深厚的友誼。感念其家境貧困，隻剩一人孤苦無依，為其設立居住權，讓其能夠在“家裏”養老送終。再比如，喪偶老人未再婚，但有誌趣相投的“老伴”搭夥過日子，房子最終仍希望子女繼承，但多年相處感情深厚，希望能夠在自己身故後對方能夠得到良好的照料。在此情境下，設立居住權，既不會涉及房產繼承的爭端，又可以全了自己的感念之意，不失為一種好選擇。

2. 居住權原則上是無償的，其設立的主要目的是扶貧濟困，適用登記生效製。也就是說，僅訂立合同的，不能認定居住權設立，當然合同效力仍然遵循債的相關原則予以判斷。若遇到訂立了合同但拒不登記的情況，雖無法請求法院認定其享有“居住權“，但可請求法院判決對方履行合同，協助完成登記工作。

3. 居住權僅限於個人居住，不得轉讓、繼承，除非另有約定，居住權人不得將房屋出租。也就是說獲得他人好意施惠者，不可利用這份好意牟利。房屋所有權人的繼承人也不得以所有權人的身份“驅逐”居住權人，更無須擔心所有權被“剝奪”。

4. 居住權期限屆滿或者居住權人死亡居住權消滅。即便居住權期限尚未屆滿，但居住權人死亡的，居住權即刻消滅。居住權與“人”密切相關，大有弱水三千隻取一瓢之意。

      通過對上述法條的解讀，不難發現，以盈利為目的的房屋租賃活動、婚姻關係中一方對對方婚前所有的住宅的居住使用權利並非《民法典》規定的居住權，仍需遵循《民法典》其他規範予以保護。涉及合同的，可以考慮是否觸發締約過失責任、違約責任等，使用債權請求權保護自身的權益。

      作為一項物權，居住權一經設立即具有物權的完整效力。例如，居住權設立在先的，優先於設立在後的抵押權；住宅所有權人將住宅所有權轉讓給他人或者他人因繼承的原因取得所有權的，居住權人的權利不受影響。因此購買二手房之前，務必仔細核實登記簿登記信息，看看是否有負擔在其上的居住權、抵押權、預告登記、異議登記等影響所有權完整性的第三方權益。這會大大影響交易的穩定性，影響購房後的房屋使用價值，需謹慎對待。

      民法作為調整平等主體關係的法律，奉行“意思自治”的基本原則，法無禁止即可為，而《民法典》作為調整民事法律行為的規範，也隨著社會的發展不斷變遷，為適應民眾的訴求，適應新的民事法律關係而增減變化，以便更好地解決法律糾紛、社會矛盾，更貼近民法基本原則的理念。民法關係到人們的日常生活，希望每一個小小的分享，都能夠對大家的生活有所幫助。

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